¿Cuál es el valor de mercado de una farmacia?
By Ana Carbonell. Abogada especialista en Derecho Farmacéutico aplicado a la Oficina de Farmacia.
Un único método de valoración no nos da el valor real de un establecimiento farmacéutico.
¿Qué es el valor de mercado?
Según la definición de los Estándares Internacionales de Valoración el valor de mercado es el precio de un bien, producto o servicio, en base a la oferta y la demanda, en un momento temporal concreto.
El valor de mercado o precio de una farmacia está determinado por 3 factores:
- La facturación anual.
- El momento temporal.
- El precio de las farmacias más próximas vendidas en los últimos meses.
Anteriormente las farmacias se venían por la cantidad resultante de multiplicar las ventas anuales brutas o facturación del negocio (factor 1) por un factor multiplicador o coeficiente que nos marca el mercado de la compraventa de oficinas de farmacia (factores 2 y 3).
Mediante este método de valoración por coeficientes, se obtiene el valor de mercado, comparando la farmacia a valorar con otras farmacias similares que se hayan vendido en la zona en los últimos meses (oferta y demanda).
Estos datos las poseen los especialistas en compraventa de farmacias que son los que tienen conocimiento de los precios reales de cada transacción.
De esta comparativa de precios se obtiene un coeficiente o valor que representa la media de precios de la zona.
No es correcto realizar los cálculos tomando valores publicados en anuncios o datos generales que la prensa especializada publica al mercado una vez al año.
Aun así, este valor de mercado por comparación no tiene en cuenta las características económicas particulares de cada farmacia como, por ejemplo: el precio del alquiler del local, la carga de personal, el volumen de compras, la ubicación específica, etc. Así pues, actualmente este valor directo ya no se utiliza, puesto que se contemplan más factores en el cálculo final del valor de la farmacia.
Cada farmacia es un mundo.
Para ajustar este valor de mercado general a cada farmacia en particular, hace falta también situarlo mediante un estudio de viabilidad económica.
Cada farmacia tiene sus particularidades a pesar de situarse en una misma zona o tener una facturación similar.
Por ejemplo, la farmacia A situada en el barrio del Poblenou de Barcelona factura 650.000€, hace un horario ampliado de 12 horas, tiene 4 trabajadores de poca antigüedad y paga un alquiler de 2.000€/mes. En cambio, la farmacia B situada también en el barrio del Poblenou de Barcelona, factura 590.000€, hace un horario de 8 horas, tiene 3 trabajadores de mucha antigüedad y no paga alquiler porque el local es de propiedad. Dos farmacias comparables en cuanto a facturación, la ubicación y el momento temporal, pero, con unos gastos totalmente diferentes que abocan a resultados económicos muy alejados.
Se añade en este punto un segundo método de valoración, el análisis de los flujos de caja, con datos reales de cada farmacia (facturación, compras, gastos de personal, arrendamientos, etc.) con el que se puede prever la viabilidad económica del valor de mercado obtenido por comparación y ajustarlo si fuera necesario a la realidad.
Valor de mercado o valor de tasación.
¿Porque la valoración del banco siempre es más alta? Esta pregunta la fan muchos farmacéuticos que en el momento de comprar una farmacia se encuentran en esta situación.
La respuesta es sencilla, una valoración realizada por una empresa de tasación inscrita al Banco de España valora la farmacia en base a las normas de valoración generales con el fin de prestar una garantía hipotecaria. No tiene en cuenta las características propias de cada farmacia ni su ubicación. Utiliza datos genéricos que bien podrían provenir de Galicia o de Andalucía y por tanto, son datos totalmente ajenos a la farmacia catalana.
Valor real de mercado de una farmacia.
Utilizar un único método de valoración para determinar el precio de una farmacia no sería correcto puesto que no refleja la realidad del mercado. Se impone pues, la necesidad de utilizar una combinación de datos, factores, cálculos y conocimiento sobre el mercado de la farmacia para poder obtener el valor real de mercado.
